Lo que más preguntan sobre comprar, vender y arrendar

Es un préstamo para vivienda que no necesariamente otorga un banco. Lo entregan los agentes administradores de mutuos hipotecarios endosables, entidades autorizadas y fiscalizadas por la Comisión para el Mercado Financiero. Entre ellas hay mutuarias y cajas de compensación.

Se otorga en UF, queda en escritura pública y constituye hipoteca sobre la propiedad, igual que un crédito bancario. Sirve para comprar, ampliar, reparar o construir una vivienda, y también para comprar sitios, oficinas o locales.

Por qué se llama "endosable". El contrato lleva una cláusula que permite transferirlo a otra institución. Si eso ocurre, cambia quién administra tu crédito, pero no cambian las condiciones que firmaste: la tasa, el plazo y la cuota siguen siendo los pactados.

Cuándo conviene mirarlo. Los agentes de mutuos aplican sus propias políticas de riesgo, que a veces son distintas a las de la banca. Alguien que no calificó en un banco puede calificar ahí, y viceversa. No es mejor ni peor por definición: es otra puerta, y vale la pena compararla antes de darse por cerrado el camino.

Como en cualquier financiamiento, lo que decide es la cuota total y el costo del crédito, no solo la tasa. Conviene comparar ofertas completas.

Es el camino más frecuente y también el más largo: entre dos y cuatro meses desde que se hace la oferta. Esto es cuando el crédito va solo, sin subsidio de por medio; si además usas subsidio, el proceso cambia y lo explicamos en compra con subsidio habitacional.

Empieza por la preaprobación, no por buscar casa. Saber cuánto te presta el banco antes de enamorarte de una propiedad evita la peor conversación de todas. Además, un comprador preaprobado negocia mejor: el vendedor sabe que el negocio se puede cerrar.

Dos filtros que no controlas. El banco hace su propia tasación y su propio estudio de títulos. Si la tasación sale bajo el precio pactado, el crédito no cubre la diferencia y hay que ponerla en efectivo o renegociar. Si el estudio de títulos encuentra un problema, el crédito se detiene hasta resolverlo.

Y el vendedor cobra al final. El banco no entrega el dinero al firmar: lo libera cuando la propiedad ya está inscrita a nombre del comprador y con la hipoteca constituida a favor del banco.

Los plazos son referenciales y dependen del banco, del Conservador de la comuna y del estado de los títulos.

Es el camino más corto, pero no tanto como suele creerse: entre 45 y 60 días desde la promesa cuando la propiedad no tiene hipoteca vigente. Si la propiedad sí tiene una hipoteca por alzar, se estira a 60–90 días, igual que una compra con crédito.

Cómo se protege el dinero. El vale vista no se entrega al firmar: queda en custodia en la notaría con instrucciones escritas, y se libera al vendedor solo cuando la propiedad ya está inscrita a nombre del comprador. Así ninguna de las dos partes queda expuesta — el comprador no paga por algo que todavía no es suyo, y el vendedor tiene la certeza de que el dinero está.

Aunque no haya banco exigiéndolo, el estudio de títulos sigue siendo indispensable. Comprando al contado no hay nadie más revisando: si aparece un problema después, es problema del comprador.

Con subsidio hay dos caminos, y cambian bastante el plazo respecto de un crédito hipotecario sin subsidio.

Subsidio más crédito hipotecario. Es lo habitual en el DS1: el subsidio cubre una parte, el ahorro otra, y el resto se financia con crédito. Como hay banco de por medio, el proceso completo toma entre tres y cinco meses.

Subsidio más ahorro, sin crédito. Es el caso típico del DS49, donde la familia no toma deuda: el subsidio y el ahorro cubren el total. Al no haber banco, se acorta a dos o tres meses, y la etapa del crédito de la línea de abajo simplemente no ocurre.

La diferencia grande está al final. En una compra normal el vendedor cobra cuando la propiedad queda inscrita. Con subsidio, recién ahí empieza el trámite de pago: una vez inscrita, se solicita al SERVIU el pago del subsidio y se le avisa al vendedor cuándo puede retirarlo. Es un tramo adicional que hay que considerar desde el principio, sobre todo si el vendedor necesita esa plata para otra compra.

No cualquier vivienda califica. Cada subsidio tiene un tope de precio y exige que la propiedad cumpla condiciones técnicas y de títulos. Buscar sin revisar eso primero es la causa más común de que una compra con subsidio se caiga.

Un dato para el vendedor: quien vende una vivienda usada a una familia con DS49 puede recibir un bono adicional de 50 UF, cumpliendo las condiciones que exige el programa.

Es un contrato que obliga a las dos partes a firmar la compraventa definitiva más adelante, en las condiciones que ahí se fijan. No transfiere la propiedad: compromete a hacerlo.

Para qué existe. Entre que se acuerda un negocio y se firma la escritura pasan semanas o meses — el crédito del comprador, el estudio de títulos, alguna regularización pendiente. La promesa congela el trato durante ese tiempo.

Lo que protege al comprador: el vendedor no puede venderle a otro que aparezca ofreciendo más, ni subir el precio, ni echarse atrás sin consecuencias mientras él gestiona su crédito.

Lo que protege al vendedor: saca la propiedad del mercado con la certeza de que hay un compromiso real y una multa pactada si el comprador se arrepiente, en vez de esperar meses a alguien que puede desaparecer.

Lo que no puede faltar: individualización exacta de la propiedad y de las partes, precio y forma de pago, plazo o condición para firmar la escritura definitiva, quién paga qué gastos, fecha de entrega material, y la multa si alguna parte no cumple. Esa última cláusula es la que le da fuerza al documento: sin multa, la promesa es poco más que una carta de intenciones.

Conviene firmarla ante notario y con revisión legal. Una promesa mal redactada puede dejar a una de las partes amarrada a un negocio malo, o sin herramientas cuando la otra incumple.

Orientamos con el crédito hipotecario: qué requisitos se piden, qué documentos reunir y cómo comparar una oferta con otra. Coordinamos con brókers hipotecarios que cotizan en varios bancos a la vez. La aprobación la resuelve siempre el banco; nuestro trabajo es que el cliente llegue preparado.

Sí, contamos con área legal propia: estudio de títulos, promesa, escritura e inscripción en el Conservador, para que la transacción sea segura y transparente de principio a fin.

Sí, y es lo más común: la mayoría de las propiedades que se venden todavía tienen crédito. Pero agrega etapas al proceso y conviene saberlo desde el principio, no cuando ya hay comprador apurado.

La hipoteca se alza con el mismo dinero de la venta. Del precio se aparta lo que se le debe al banco, se le paga, el banco alza la hipoteca, y el vendedor recibe el saldo. Ninguna de las dos partes queda expuesta porque nada se libera hasta que la propiedad está inscrita.

Lo que se agrega respecto de una propiedad sin hipoteca:

En total son entre dos y cuatro semanas adicionales, porque aparece un tercero —el banco del vendedor— que tiene sus propios tiempos y no se apura por nadie.

El primer paso lo hace el propio dueño: pedirle al banco el certificado de deuda, que también se conoce como liquidación o documento de prepago. Es un trámite rápido, y no es un favor: es tu derecho como cliente. Toda entidad está obligada a entregártelo cuando lo solicitas, así que si te dan largas, insiste.

Con esa cifra exacta se estructura el pago y se redacta bien la escritura. Tenerla a mano desde el principio evita que el trámite del alzamiento parta tarde.

Porque los problemas de títulos no aparecen cuando vendes: aparecen cuando ya tienes comprador, y para entonces cuestan mucho más caro.

Un estudio de títulos revisa que la propiedad esté en condiciones de transferirse: que quien vende sea efectivamente el dueño inscrito, que no haya hipotecas, embargos ni prohibiciones vigentes, que los deslindes y la superficie coincidan con lo inscrito, que no falten inscripciones en la cadena de dominio, y que no haya herederos sin regularizar.

Lo que pasa si lo dejas para después. El comprador llega con crédito aprobado, el banco pide el estudio, aparece el problema — una hipoteca antigua sin alzar, una ampliación sin recepción, una posesión efectiva pendiente — y el proceso se detiene. El comprador tiene plazos con su banco y muchas veces no espera: se va, y tú vuelves a empezar con la propiedad ya "vista" en el mercado.

Lo que ganas si lo haces antes. Sabes qué hay que arreglar cuando todavía tienes tiempo y ningún comprador presionando. Y llegas a la negociación pudiendo decir que los títulos están estudiados, que es un argumento de venta real frente a otra propiedad que no lo tiene.

Es obligatorio en la práctica cuando el comprador usa crédito hipotecario: el banco no presta sin él. Es opcional —pero igual de recomendable— en una compra al contado.

Con comprador que usa crédito hipotecario, entre tres y seis meses desde que publicas hasta que recibes el dinero. Al contado se acorta bastante, porque desaparece la etapa más larga.

La etapa que nadie calcula bien es la última. Firmar la escritura no es cobrar: el dinero se libera cuando la propiedad queda inscrita a nombre del comprador en el Conservador, y eso toma entre 30 y 60 días hábiles. Muchos vendedores comprometen esa plata para otra compra sin considerar ese tramo.

El tiempo de publicación es el más variable de todos y el único que depende del precio: una propiedad bien tasada se mueve en semanas, una sobrevalorada puede quedarse meses y terminar vendiéndose por menos.

Estos plazos son referenciales y cambian según la comuna, el Conservador que corresponda, el banco del comprador y el estado de los títulos.

Una tasación es un informe técnico que determina cuánto vale una propiedad en el mercado actual, hecho por un profesional calificado. No es una opinión ni un cálculo automático: se basa en la superficie, el estado de la construcción, la ubicación, lo que se ha vendido de verdad en el sector y las características que suman o restan valor.

Para vender. Es lo que sostiene tu precio frente a un comprador que negocia, y frente al banco que va a financiarlo. Sin tasación, el precio es una cifra que alguien puede discutir; con tasación, es un número respaldado por un profesional.

Para el crédito del comprador. El banco tasa igual antes de prestar. Si su tasación resulta más baja que el precio pactado, el crédito no cubre la diferencia y el comprador tiene que ponerla de su bolsillo — o la venta se cae. Saber tu valor real antes evita llegar a esa conversación.

Para arrendar. Ayuda a fijar un canon que no espante al buen arrendatario ni deje plata sobre la mesa.

Y para trámites. Una posesión efectiva, una partición de bienes o un juicio pueden exigir un valor formal de la propiedad.

El error más caro al vender es publicar por sobre el mercado: la propiedad se quema, queda meses sin ofertas, y termina vendiéndose por menos de lo que habría logrado con el precio correcto desde el principio.

Sí, y bastante: es el factor que más alarga una venta, más incluso que la forma en que paga el comprador.

Una propiedad con hipoteca vigente no se puede transferir libre de gravamen sin alzarla. Eso suma un actor al proceso —tu banco acreedor— y una secuencia propia: pedir el certificado con el saldo de la deuda, tramitar la carta de resguardo, que el banco acreedor revise y firme la escritura, que se le pague con el producto de la venta y recién entonces alce la hipoteca.

El efecto en los plazos es concreto:

Lo que muestra la tabla es que el único caso realmente rápido es vender al contado una propiedad sin deuda. En cuanto entra un banco —el tuyo o el del comprador— el proceso se estandariza en dos a tres meses.

No es un impedimento para vender: es lo más habitual del mercado. Pero conviene saberlo desde el principio, sobre todo si estás calculando cuándo vas a tener el dinero para tu próxima compra. Plazos referenciales.

Depende de si postulas como trabajador dependiente, independiente o empresa. A eso se suma una documentación general que se pide en todos los casos.

Trabajadores dependientes

• 6 últimas liquidaciones de sueldo
• 12 últimas cotizaciones de AFP, con RUT del empleador
• Copia del contrato laboral
• Certificado de antigüedad laboral

Trabajadores independientes

• 6 últimas boletas o facturas emitidas
• Carpeta tributaria completa del SII

Empresas (persona jurídica)

• Escritura de constitución de la sociedad y sus modificaciones
• Certificado de vigencia de la sociedad
• RUT de la empresa
• Carpeta tributaria para solicitar créditos, que incluye F29 y F22
• Escritura de personería vigente del representante legal, con facultades para firmar contratos
• Cédula de identidad vigente del representante legal, por ambos lados
• Últimos 6 Formularios 29 (IVA)
• Últimas 2 Declaraciones de Renta (Formulario 22)
• Informe comercial Platinum de la empresa y del representante legal, sin morosidades
• Aval o codeudor solidario persona natural —idealmente socio o representante legal— con respaldo de ingresos e informe comercial

La empresa debe demostrar ingresos equivalentes a 3 veces el valor del canon, y el contrato se firma ante notario.

Documentación general, en todos los casos

• Certificado DICOM Arriendo o Platinum — el informe gratuito no sirve para postular
• Certificado de carga de deudas de la CMF, gratuito con ClaveÚnica
• Certificado de residencia actual, o una boleta de servicio a nombre del postulante
• Cédula de identidad vigente y legible por ambos lados, con fotografías claras
• Certificado de antecedentes
• Carta de recomendación del arrendador o corredor anterior, si la tienes

Sobre el ingreso: se pide un líquido demostrable de 3 a 4 veces el valor del canon. Si la renta es menor se evalúa caso a caso —no es excluyente de plano—, y se pueden complementar ingresos entre los postulantes, indicando cuántas personas van a residir. También se acepta codeudor solidario, que debe presentar la misma documentación.

Tener la carpeta lista antes de que aparezca la propiedad que te gusta es una ventaja concreta: los arriendos buenos se deciden en días, y quien llega con todo se adelanta a quien recién sale a juntarlo.

Al firmar el contrato se paga:

La comisión de corretaje es un pago único al firmar, no algo mensual. Corresponde al 50% del canon —medio mes de renta— más el impuesto que corresponda según el documento que se emita.

La garantía no es un pago: es un depósito que se devuelve al término del contrato si la propiedad se entrega en las condiciones acordadas. Cuántos meses se piden depende de cada propiedad y de su dueño.

Sobre un arriendo de referencia, conviene llegar con el equivalente a dos o tres cánones disponibles para el momento de la firma. Es el costo que más sorprende a quien arrienda por primera vez.

Porque detrás de cada arriendo hay una inversión de decenas o cientos de millones que pertenece a otra persona, y nuestro trabajo es cuidarla.

Un arriendo que sale mal no es un mes sin pagar. Es un juicio de arrendamiento que puede tomar más de un año, una propiedad que en ese tiempo no genera nada, y muchas veces gastos de reparación al final. El propietario sigue pagando contribuciones, gastos comunes y, si tiene, el dividendo. Por eso el filtro de entrada es riguroso: es mucho más barato revisar bien antes que resolver después.

Lo que se revisa y para qué sirve cada cosa:

• Cédula de identidad — que quien firma sea quien dice ser.
• Liquidaciones de sueldo o boletas — que el ingreso exista y sea estable, no una foto de un mes bueno.
• Certificado de cotizaciones (AFP) — respalda la continuidad del trabajo, más allá de lo que diga una liquidación.
• Antecedentes comerciales y deudas — que no haya morosidad vigente ni una carga que no deje espacio para el arriendo.
• Aval o codeudor, según el caso — un respaldo adicional cuando el perfil lo requiere.

Los dos criterios que más pesan:

1. Que la renta alcance. El ingreso del grupo familiar tiene que dar para pagar el arriendo y para vivir. El criterio que aplicamos es un ingreso líquido demostrable de 3 a 4 veces el valor del canon. Si la renta queda por debajo se evalúa caso a caso —no es excluyente de plano— y se pueden complementar ingresos entre quienes van a vivir en la propiedad.

2. Que no venga con deuda encima. No es solo estar o no en DICOM: es que la carga financiera existente deje espacio real para un pago mensual nuevo. Por eso se revisa también el informe de deudas de la CMF, que muestra lo que se debe aunque esté al día.

Cada propiedad tiene además su propia política. El dueño, la administración del edificio, la aseguradora y el banco pueden exigir cosas distintas sobre la misma propiedad. Nuestro compromiso es que esas condiciones estén claras desde el principio y no aparezcan a última hora. Si algo de lo que se pide no aplica a tu situación, dilo: muchas veces hay una alternativa y la conversación se resuelve.

Y sí, esto a veces significa decir que no. Entendemos que moleste, y no lo hacemos para poner trabas. Aprobar a alguien cuyos números no dan es hacerle un mal favor: lo dejamos entrando a un compromiso que probablemente no va a poder sostener, y que termina con una demanda y su historial peor de lo que estaba.

Cada propiedad, cada dueño y cada entidad tienen sus propias políticas, y algunas son más exigentes que otras. En Chile además son duras: con morosidad vigente no se pasa el filtro de un arriendo ni el de un crédito, y eso no lo decidimos nosotros. Nuestro compromiso es que conozcas esas reglas desde el principio y con claridad, para que nadie invierta tiempo en una postulación que no iba a resultar.

Detrás de todo esto hay una sola misión: proteger el patrimonio de quien nos confía su propiedad, y al mismo tiempo no meter a un arrendatario en un compromiso que no va a poder sostener. Las dos cosas van juntas.

Son dos informes distintos que suelen confundirse, y para evaluar a un arrendatario o a un comprador conviene mirar los dos: uno muestra cuánto debe una persona, el otro muestra si ha dejado de pagar.

Por qué conviene ver los dos. Alguien puede estar limpio en DICOM y aun así tener una carga financiera que no le deja espacio para pagar un arriendo. Y al revés: alguien con poca deuda bancaria puede arrastrar morosidades comerciales que solo aparecen en DICOM.

Cómo lo pedimos. Lo correcto es que sea la propia persona quien obtenga sus informes y los entregue. El de la CMF es gratis y sale en minutos con ClaveÚnica. En el caso de DICOM, el informe que sirve para postular es uno pagado —Platinum o el de arriendo—, porque el gratuito de la Ley 20.575 no trae los antecedentes necesarios para evaluar. Consultar el RUT de un tercero sin su autorización no corresponde.

La ley chilena no prohíbe pedir estos antecedentes para arrendar: sí prohíbe usarlos para discriminar en materia laboral. En un arriendo, lo que se está evaluando es la capacidad de pagar, y por eso es legítimo pedirlos.

La regla que usa la mayoría del mercado en Chile es que el ingreso líquido del grupo familiar sea de tres a cuatro veces el valor del arriendo. Sobre un arriendo de $600.000, eso significa entre $1.800.000 y $2.400.000 líquidos entre quienes van a vivir ahí.

No es un número caprichoso. Después del arriendo hay que pagar gastos comunes, cuentas, movilización, comida y lo que ya se deba. Si el arriendo se lleva la mitad del ingreso, cualquier imprevisto —un mes malo, una enfermedad, un gasto de urgencia— se transforma en atraso.

Y también se mira la deuda. Dos personas con el mismo sueldo no están en la misma situación si una tiene la mitad comprometida en créditos. Por eso se revisa la carga total, no solo el ingreso.

Esto puede molestar, y lo entendemos. Se siente como que no se le da la oportunidad a alguien que quiere pagar. Pero aprobar un arriendo que no calza no le hace un favor a nadie: el arrendatario termina endeudado y desalojado, y el propietario con meses impagos y un juicio. Decirlo antes es ser honesto con las dos partes.

Cada propietario fija su propio criterio y hay casos donde un aval, un codeudor o un pago adelantado cambian la evaluación. Si tu situación tiene alguna particularidad, conversémosla: hay más margen del que parece cuando los números se ponen sobre la mesa.

Con una morosidad vigente es muy difícil: ni los propietarios ni los bancos aprueban con deuda impaga a la vista, y las políticas en Chile son estrictas. Pero eso no es definitivo, porque hay camino para regularizarla antes de postular. Estar en DICOM no es una condena permanente: es un registro que se puede aclarar.

1. Renegocia con quien te prestó. Bancos, casas comerciales y cajas suelen aceptar repactar una deuda morosa. Al firmar la repactación la deuda vuelve a estar al día, y esa es la diferencia que mira un propietario.

2. Si la pagas, exige que la aclaren. Pagada o extinguida la deuda, el acreedor está obligado a informarlo a la Cámara de Comercio dentro de 7 días hábiles. No es automático: si pasan los días y sigues apareciendo, reclama directamente al acreedor.

3. Guarda el comprobante. Mientras el registro se actualiza, un certificado de pago o el contrato de repactación sirve para acreditar tu situación ante el propietario.

4. Consigue el informe que de verdad piden. El informe gratuito de la Ley 20.575 no sirve para postular: básicamente muestra quién consultó tu RUT y no trae los antecedentes que se necesitan para evaluar. Para postular a un arriendo se pide un informe pagado —DICOM Platinum o el informe de arriendo—, que sí detalla morosidades y comportamiento de pago. Tenerlo antes te deja llegar sabiendo lo que el propietario va a ver.

5. Si la deuda es antigua, revisa la fecha. Una deuda impaga se publica por un máximo de 5 años desde su publicación inicial; cumplido ese plazo se elimina sola, salvo que haya un juicio pendiente.

Lo que conviene tener claro: repactar deja la deuda al día, pero no la hace desaparecer — sigue vigente y aparecerá en el informe de la CMF, y normalmente el total a pagar sube por intereses. Aclarar tampoco es lo mismo que borrar: informa que la morosidad se resolvió, que es justamente lo que necesitas para postular tranquilo.

De nuestro lado, lo que evaluamos es la capacidad de pagar el arriendo, no un puntaje. Si tu situación está regularizada o en vías de estarlo, cuéntanoslo desde el principio: es mucho mejor que lo descubramos juntos a que aparezca después.

En general sí, y es una opción que muchos propietarios descartan sin conocerla. Pero no reemplaza los protocolos de siempre: se suma a ellos.

A favor: continuidad y seguridad del pago. Una parte del arriendo la cubre el Estado y llega de forma regular, mes a mes, sin depender de cómo venga el bolsillo del arrendatario ese mes. Eso reduce el riesgo de mora justamente en el tramo que más se atrasa en un arriendo normal.

A favor: el arrendatario está evaluado. Para tener el subsidio tuvo que pasar por el filtro del MINVU — Registro Social de Hogares, requisitos, documentación. No es una garantía de nada, pero es un antecedente más.

A favor: mayor permanencia. Quien tiene el beneficio asociado a una vivienda tiende a quedarse, y un arriendo estable vale más que uno que rota cada año con los costos que eso implica.

En contra: la parte que paga el arrendatario sigue siendo suya. El subsidio cubre un porcentaje, no el total. El resto lo paga la persona, y ahí el riesgo de mora existe igual que en cualquier arriendo.

En contra: hay más trámite. La propiedad y el contrato deben cumplir las condiciones del programa, y el pago del Estado sigue sus propios plazos administrativos, que no siempre calzan con el día que uno esperaba.

En contra: el beneficio tiene plazo. No es indefinido, y cuando termina el arrendatario pasa a pagar el total. Conviene saber desde el principio hasta cuándo le corre.

En contra: no se puede asegurar. Este es el punto que más importa y casi nadie lo advierte: el seguro de arriendo no aplica cuando hay subsidio de por medio. Las aseguradoras todavía no lo aprueban, así que ese respaldo —que sí existe en un arriendo entre privados— aquí no está disponible.

Por eso los protocolos no se relajan, se refuerzan. Se revisan igual los antecedentes comerciales con informe pagado, se verifica que la renta del grupo familiar alcance para la parte que le toca pagar, y se firma contrato ante notario. Sin la red del seguro, el filtro de entrada es lo único que queda: el subsidio mejora el riesgo, no lo elimina.

Sí. La administración incluye supervisión de la propiedad arrendada, cumplimiento del contrato y seguimiento de los pagos, por 10% mensual más impuestos. El propietario no queda a cargo del problema si el arrendatario se atrasa.

Es una vía para llegar a la vivienda propia sin tomar un crédito hipotecario. Funciona distinto a todo lo demás, y entenderlo bien evita sorpresas.

Quién es el dueño mientras tanto. Una sociedad inmobiliaria de leasing —regida por la Ley 19.281— compra la vivienda que tú elegiste. Tú firmas con ella un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa: vives en la propiedad pagando una cuota mensual, y esa cuota no se pierde como un arriendo común, porque una parte se va acumulando a cuenta del precio.

Cómo se junta el precio. Se suman tres cosas: el subsidio del Estado, tu ahorro previo y los aportes mensuales que vas haciendo. Cuando ese total iguala el precio pactado, se firma la compraventa y la propiedad pasa a tu nombre.

Requisitos. Ser mayor de edad, estar inscrito en el registro del SERVIU, no ser propietario de otra vivienda, no haber recibido antes un subsidio habitacional del Estado, y tener abierta la cuenta de ahorro específica para este programa —que no es una cuenta de ahorro para la vivienda cualquiera.

El tope. La vivienda puede ser casa o departamento, nuevo o usado, con un valor máximo de 2.000 UF, que sube a 2.200 UF en zonas extremas del país.

Su ventaja real: los requisitos suelen ser más flexibles que los de un crédito bancario, y en algunos casos permite complementar renta con terceros. Es la puerta de entrada para quien no califica todavía en un banco.

Lo que hay que tener claro: durante todo el contrato la propiedad no es tuya, es de la sociedad inmobiliaria. Recién pasa a tu nombre al final. Y si dejas de pagar, se pierde el contrato con las consecuencias que ahí se pacten. Es un compromiso de años que conviene entrar conociendo.

Es una vía de acceso a la vivienda con subsidio automático del Estado. Ayudamos con la postulación completa: te orientamos con los documentos, los requisitos y los valores exactos de tu caso antes de empezar.

Sí. La Ley 21.748, publicada en mayo de 2025, creó un subsidio estatal que baja la tasa de interés hipotecaria hasta 60 puntos base (0,6%), lo que se traduce directamente en un dividendo mensual más bajo. Aplica a la compra de una vivienda nueva en primera venta de hasta 4.000 UF, con un crédito acogido al programa de garantías estatal. El plazo para solicitar el crédito con este beneficio corre hasta mayo de 2027. Si estás comprando una vivienda nueva dentro de ese tope, pregúntanos: te orientamos con los requisitos y el trámite.

El MINVU entrega distintos subsidios según tu situación, y elegir el que no corresponde es la causa más común de que una postulación se caiga:

• DS1 — Subsidio para sectores medios: Familias con capacidad de ahorro que pueden tomar un crédito hipotecario.
• DS49 — Fondo Solidario de Elección de Vivienda: Familias del 40% más vulnerable del Registro Social de Hogares. No requiere crédito hipotecario.
• DS19 — Integración Social y Territorial: Familias que compran en proyectos inmobiliarios que mezclan vivienda subsidiada y de mercado.
• DS52 — Subsidio de arriendo: Familias vulnerables que necesitan ayuda para pagar el arriendo mensual. No es para comprar.

La regla corta: si calificas para un crédito hipotecario, tu camino es el DS1; si estás en el 40% más vulnerable y no puedes tomar crédito, el DS49; si vas a comprar en un proyecto integrado, el DS19; y si lo que necesitas es ayuda para arrendar, no para comprar, el DS52.

El DS1 se divide en tramos según el valor de la vivienda. El más nuevo es el Tramo 4, que subió el tope de vivienda hasta 4.000 UF (unos $164.672.120), con un aporte del Estado de 400 UF (unos $16.467.212) y un ahorro mínimo de 200 UF (unos $8.233.606). Es el tramo que abre la puerta a la clase media que antes quedaba fuera.

Los montos y topes varían según la región y el llamado. La cifra exacta de tu caso la fija el MINVU en las bases de cada convocatoria; nosotros te orientamos con la postulación.

Para el DS1, que es el más usado en compraventas, se piden:

• 18 años cumplidos y cédula vigente
• Estar inscrito en el Registro Social de Hogares
• Cuenta de ahorro para la vivienda con al menos 12 meses de antigüedad
• No ser propietario de otra vivienda
• Acreditar ingresos para ser sujeto de crédito hipotecario

El requisito que más gente descubre tarde es la antigüedad de la cuenta de ahorro: no basta con tener el monto, la cuenta debe llevar al menos doce meses abierta. Si estás pensando en postular el próximo año, abrirla hoy es el primer paso.

Sí. El MINVU abre un llamado especial de Personas mayores y personas con discapacidad que cubre hasta el 90% del arriendo mensual. Está dirigido a personas de 60 años o más, y a personas de 18 o más con discapacidad, dentro del 70% del Registro Social de Hogares, y no exige ahorro previo.

El llamado de este año recibe postulaciones desde el 8 de septiembre de 2026 hasta el 8 de octubre de 2026. Se postula en Arriendo en Línea del MINVU con ClaveÚnica, presencialmente en cualquier oficina del SERVIU, o a través de un representante con un poder simple, que no necesita notario.

En arriendoenlinea.minvu.cl, la plataforma oficial del MINVU. Necesitas ClaveÚnica, que se obtiene en el Registro Civil. Ahí mismo, además de postular, puedes revisar el resultado, emitir el contrato si quedas seleccionado y consultar el estado de tu arriendo.

Ojo con una cosa: no es un portal para buscar viviendas, solo para gestionar el beneficio. La casa la buscas por tu cuenta, y ahí sí podemos ayudarte.

Hay situaciones que la plataforma no resuelve y obligan a ir presencialmente al SERVIU de tu región:

• Ingresos sin cotizaciones previsionales
• Ahorro en un banco no autorizado por el MINVU
• Estado civil de conviviente civil

Descubrir eso a última hora es la forma más común de quedarse fuera de un llamado, así que si estás en alguno de esos casos, anda a la oficina desde el principio.

En una operación intervienen varias instituciones, y saber quién hace qué evita perder semanas tocando la puerta equivocada.

Ninguna de estas entidades se coordina con las otras por su cuenta: cada una responde por lo suyo y espera que alguien le lleve lo que necesita. Ese trabajo de enlace es, en la práctica, buena parte de lo que hace un corredor.

Es la oficina donde queda registrado quién es dueño de cada propiedad en Chile. Firmar la escritura ante notario no te hace dueño: te hace dueño la inscripción en el Conservador que corresponde a la comuna donde está el inmueble.

Lleva tres registros que conviene conocer, porque son los que se piden al estudiar los títulos:

• Registro de Propiedad — quién es el dueño y cómo llegó a serlo.
• Registro de Hipotecas y Gravámenes — si la propiedad está hipotecada o tiene cargas.
• Registro de Interdicciones y Prohibiciones — si hay embargos, litigios o prohibiciones de vender.

De ahí salen los documentos que pide cualquier banco: copia de la inscripción de dominio con vigencia y el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones. Cada comuna tiene su Conservador, y sus tiempos de respuesta varían bastante entre uno y otro.

Es la unidad de cada municipalidad que autoriza y fiscaliza lo que se construye en la comuna. Al Conservador le importa quién es el dueño; a la DOM le importa que lo construido esté permitido y recibido.

Cuándo aparece en una operación:

• Cuando hay una ampliación sin regularizar: la DOM es donde se tramita el permiso o la regularización.
• Cuando se necesita el certificado de recepción final, que acredita que la construcción fue aprobada. Sin él, muchos bancos no financian.
• Cuando falta el certificado de número o hay que aclarar la dirección oficial.
• Cuando se quiere saber qué se puede construir en un terreno, lo que depende del uso de suelo y del plan regulador de esa comuna.

El problema típico: una casa con metros construidos que no figuran en ningún permiso. En el papel la propiedad es más chica de lo que es, la tasación no considera esos metros, y el crédito del comprador se complica. Se resuelve en la DOM, y toma tiempo.

Es un funcionario del Poder Judicial que custodia las escrituras públicas antiguas. Los notarios están obligados a entregarle sus protocolos cuando pasa más de un año desde que se cerraron, así que las escrituras viejas ya no están en la notaría: están ahí.

Para qué sirve en la práctica. Cuando un estudio de títulos necesita revisar cómo se transfirió la propiedad hace veinte o cuarenta años, esas copias se piden al archivero judicial. Es lo que permite reconstruir la cadena de dominio cuando falta un eslabón, que es uno de los motivos más frecuentes de reparo.

Los documentos con más de ochenta años pasan al Archivo Nacional, así que en propiedades muy antiguas la búsqueda puede seguir por ahí.

En una venta intervienen varias instituciones y cada una hace algo distinto. Confundirlas es la causa de la mayoría de las demoras, porque se le pide a una lo que solo puede dar otra.

La distinción que más confunde: la notaría no transfiere la propiedad. Firmar la escritura ante notario deja el acuerdo con fe pública, pero en Chile la propiedad se transfiere cuando el Conservador inscribe. Por eso el dinero se libera con la inscripción y no con la firma.

La otra confusión frecuente es pedirle a la notaría una escritura antigua: pasado cierto tiempo, esos protocolos están en el Archivero Judicial, no en la notaría.

Es el trámite que pone la propiedad de una persona fallecida a nombre de sus herederos. Hasta que no está hecho e inscrito, nadie puede vender ni arrendar esa propiedad.

Hay dos caminos y no se eligen: dependen de si hubo testamento.

Sin testamento (intestada). Es administrativa, se tramita ante el Registro Civil y no exige abogado. El Registro Civil suele resolver en 10 a 20 días hábiles, y el proceso completo hasta inscribir toma uno a dos meses.

Con testamento (testada). Va a tribunales y sí requiere abogado. Toma bastante más: entre tres y ocho meses.

El error más caro de este trámite: creer que con la resolución del Registro Civil ya está listo. No lo está. Esa resolución reconoce quiénes son los herederos, pero no pone ninguna propiedad a su nombre. Muchísima gente se queda ahí, guarda el papel, y años después descubre que no puede vender ni hipotecar nada porque en el Conservador la propiedad sigue inscrita a nombre de la persona fallecida.

Son tres etapas, y las tres son obligatorias:

Hay que declarar en el SII aunque no se pague nada. La mayoría de las herencias familiares quedan exentas, y por eso muchos se saltan este paso pensando que no aplica. Pero el certificado de exención es un documento que hay que pedir igual, y el Conservador lo exige: sin él, no inscribe.

Cómo saber si la tuya está completa. Pide un certificado de dominio vigente de la propiedad en el Conservador. Si sale a nombre de los herederos, está terminada. Si todavía aparece la persona fallecida, el trámite quedó a medio camino, sin importar cuántos papeles del Registro Civil tengas guardados.

Por qué conviene asesorarse. Un error en el inventario, un heredero omitido o una propiedad mal individualizada obliga a rectificar, y rectificar toma más tiempo que hacerlo bien la primera vez. Y si hay una propiedad que se quiere vender, el orden importa: la inscripción en el Conservador es requisito previo, no un trámite que se pueda hacer en paralelo con la venta. Nosotros gestionamos las tres etapas completas.

Plazos referenciales: dependen de la cantidad de herederos, de los bienes involucrados y del Conservador que corresponda.

Un reparo es una objeción que hace el Conservador de Bienes Raíces cuando se le presenta un documento para inscribir y detecta algo que impide hacerlo tal como está. No es un rechazo definitivo: es un "esto hay que corregir antes de que yo lo inscriba".

Aparece, por ejemplo, cuando los deslindes o la superficie no coinciden con lo inscrito, cuando falta una inscripción en la cadena de dominio, cuando hay una hipoteca o prohibición vigente que nadie alzó, cuando la escritura tiene un error en los datos de las partes, o cuando falta un certificado.

Por qué importa tanto: mientras el reparo no se resuelva, la propiedad no queda inscrita a nombre del comprador. Y como el dinero se libera con la inscripción, un reparo detiene el pago al vendedor.

No todos pesan lo mismo. En la práctica se clasifican por lo que cuesta resolverlos:

Estos plazos son referenciales y dependen del Conservador que corresponda y de la naturaleza del problema.

La forma de no tener reparos es anticiparlos. Casi todos se detectan en un estudio de títulos hecho antes de publicar la propiedad, cuando todavía hay tiempo y ningún comprador esperando. Descubrirlos en el Conservador, con la escritura firmada y el comprador con plazos de banco encima, es lo que convierte un trámite de una semana en una venta que se cae.

Sí. Coordinamos la ampliación desde cero o regularizamos la que ya existe, por la vía de la conocida Ley del Mono u otra según el caso. Una ampliación sin recepción municipal frena la venta, baja la tasación y complica el crédito del comprador: la dejamos con sus permisos al día y sumando metros al avalúo.

Cuando el dueño de una propiedad fallece, los herederos no pueden venderla ni arrendarla hasta tramitar la posesión efectiva e inscribirla. Gestionamos el trámite completo —Registro Civil o tribunales, impuesto a las herencias en el SII e inscripción en el Conservador— para que la propiedad quede a nombre de los herederos y en condiciones de venderse.

En Martinez & Asociados el corretaje de una compraventa cuesta 2% más impuestos, sobre el precio final. Si la propiedad se vende en menos de $50.000.000, la tarifa base es de $1.000.000 más impuestos. En un arriendo, el honorario es 50% del canon de arriendo mensual (medio mes de renta), más impuestos. La administración de una propiedad arrendada cuesta 10% mensual sobre la renta, más impuestos. Estos valores son el arancel vigente de la corredora, no una estimación.

Porque separa lo que es nuestro trabajo de lo que es del Estado, y eso conviene a las dos partes.

Ves cuánto es servicio y cuánto es impuesto. Con impuesto incluido no hay forma de saber si el porcentaje es honorario o si ya trae el tributo adentro.

El arancel es lo que dice ser. Nuestro 2% es 2% de servicio, no una cifra a la que después hay que descontarle impuestos. Es la forma en que cobran abogados, arquitectos y contadores.

Puedes comparar. Si otra corredora cotiza el mismo porcentaje con impuesto incluido, está cobrando menos servicio por el mismo número. Con el impuesto aparte comparas lo mismo contra lo mismo.

Queda el respaldo tributario correcto. La boleta o factura refleja el impuesto por separado, que es lo que necesitas para tu contabilidad si eres empresa. La operación queda documentada con el impuesto a la vista y enterado como corresponde, así ninguna de las partes queda expuesta a una diferencia con el Servicio de Impuestos Internos.

La venta de parcelas ubicadas fuera de la Región Metropolitana tiene una comisión de corretaje equivalente al 3% del precio final de venta más impuestos.

Esta tarifa considera las gestiones adicionales asociadas a propiedades ubicadas fuera de nuestra zona principal de operación: coordinación, desplazamientos, levantamiento de información, promoción y gestión comercial.

Para las compraventas inmobiliarias habituales se aplica una comisión del 2% del precio final de venta más impuestos. Cuando el valor de venta sea inferior a $ 50.000.000, se aplicará un honorario mínimo de $ 1.000.000 más impuestos.

El 3% no se aplica automáticamente a todos los terrenos: un sitio o terreno dentro de la Región Metropolitana es una compraventa habitual y paga la tarifa general.

Las condiciones particulares siempre se informarán y acordarán previamente, según la ubicación, naturaleza y complejidad de la operación.

El informe online cuesta $ 25.000 y se entrega de inmediato. La tasación presencial, con arquitecta tasadora calificada, ronda los $ 150.000 —puede variar según la comuna, la ciudad y la distancia— y se entrega en un máximo de 3 días hábiles desde la visita. Para vender conviene la presencial, porque es la que sostiene el precio frente al comprador con crédito y frente al banco; para arrendar suele bastar la online.

El arriendo de temporada cobra 10% por cada parte más impuestos, es decir, a quien arrienda y a quien recibe la propiedad.

En 2026 la retención es de 15,25%, y conviene mirarla en los dos escenarios en que se acuerda un honorario, porque no dan lo mismo.

Impuesto incluido — acuerdas el total de la boleta, y la retención sale de ahí

Más impuestos — acuerdas lo que quieres recibir limpio, y la boleta se emite por más

Ojo con el segundo caso: para recibir $1.000.000 limpios no basta con sumarle el 15,25%. La retención se calcula sobre el total de la boleta, así que hay que dividir por el resto. Quien suma el porcentaje emite por $1.152.500, y como la retención también se calcula sobre ese total, termina recibiendo $976.744: $23.256 menos de lo que había acordado.

La retención no es dinero perdido: se descuenta de lo que corresponde pagar en la declaración de renta de abril y financia tus cotizaciones. El porcentaje sube cada 1 de enero según la escala de la Ley 21.133.

Depende de lo que se acuerde, y se define al momento de emitir la boleta: el SII pregunta cuál de las dos formas se usa.

1. Retiene el receptor. El cliente o la empresa que recibe la boleta descuenta el 15,25% y lo entera al SII como Pago Provisional Mensual. Quien emite recibe el líquido. Es lo habitual cuando el receptor es una empresa obligada a retener.

2. Retiene el emisor. El cliente paga el total de la boleta, y quien la emitió declara y paga ese 15,25% en su propio formulario F29. Es lo que corresponde cuando el receptor es una persona natural sin obligación de retener.

Las dos son válidas. Lo que no cambia es el monto: la retención sale siempre del total de la boleta, y en ambos casos se abona a la declaración de renta de abril de quien emitió.

El IVA es de 19%. Es una tasa única, sin categorías reducidas, vigente desde 2003 y establecida por el Decreto Ley 825 sobre Impuesto a las Ventas y Servicios. Se calcula sobre el monto neto: un valor neto de $100.000 queda en $119.000 con IVA incluido.

La Ley 21.133 dejó escrita la escala completa de antemano, subiendo 0,75 puntos cada año:

Datos del Servicio de Impuestos Internos, verificados el 31-08-2026. Ante cualquier duda, la fuente oficial es el SII.

La Unidad de Fomento es una unidad de cuenta reajustable que se ajusta según la inflación. Se usa en Chile para créditos hipotecarios, contratos de arriendo y compraventas, porque mantiene el valor real de la operación aunque suban los precios. El Banco Central fija su valor a diario y lo publica con alrededor de nueve días de anticipación. Por eso una propiedad publicada en UF cuesta una cantidad distinta de pesos cada día, aunque su precio no haya cambiado.

El Índice de Precios al Consumidor mide cuánto suben o bajan, mes a mes, los precios de lo que compra un hogar típico en Chile. Lo calcula el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) y se publica una vez al mes; cuando se habla de "la inflación", normalmente se habla del IPC. En lo inmobiliario aparece en dos lugares: los contratos de arriendo en pesos, que suelen reajustarse según el IPC acumulado del período pactado, y la propia UF, cuyo valor se ajusta a diario tomando como referencia el IPC del mes anterior. Por eso un arriendo en UF ya viene reajustado solo, y uno en pesos hay que actualizarlo a mano.

Atendemos todas las comunas del Gran Santiago, con foco en el sector centro, sur y oriente. No es necesario que la propiedad esté en una comuna donde ya tengamos publicaciones: la cobertura de servicio es toda la Región Metropolitana.

El catálogo se actualiza cada hora. Hoy hay propiedades publicadas en Maipú, San Bernardo, Puente Alto, El Bosque, La Cisterna, La Florida, La Granja, Lampa, Santiago, Buin, Cerrillos, Huechuraba, La Pintana, Padre Hurtado, Paine, Pirque, Pudahuel, Pumanque, San Joaquín, San Miguel, San Pedro y San Pedro De La Paz. La mayoría está en la Región Metropolitana, y también publicamos propiedades de otras regiones cuando el propietario nos las encarga.

Puedes hacerlo, y hay quien lo hace bien. La pregunta útil no es si se puede, sino qué se está arriesgando y cuánto vale evitarlo.

El precio. El error más caro de una venta particular es publicar sobre el mercado. La propiedad se quema, pasa meses sin ofertas, y termina vendiéndose por menos de lo que habría logrado con el precio correcto desde el principio. Una tasación fundada evita justamente eso.

Los títulos. Los problemas no aparecen al publicar: aparecen cuando ya hay comprador con crédito aprobado y plazos corriendo. Detectarlos antes es la diferencia entre resolverlos con calma y perder al comprador.

La coordinación. En una operación intervienen notaría, Conservador, dos bancos, a veces la DOM y el SERVIU. Ninguno se coordina con los otros: cada uno espera que alguien le lleve lo que necesita. Ese seguimiento diario es la mayor parte del trabajo, y es lo que hace que los plazos se cumplan.

El filtro de quien entra. En arriendo, revisar antecedentes, ingresos y carga de deuda es lo que separa un contrato tranquilo de un juicio de desalojo. En venta, distinguir a un comprador real de uno que está paseando ahorra meses de visitas inútiles.

La distancia en la negociación. Negociar la casa donde criaste a tus hijos es difícil: cualquier comentario sobre el precio se siente personal. Un tercero sostiene la conversación sin que se rompa.

El respaldo si algo sale mal. Un corredor responde por su gestión, deja todo por escrito y tiene a quién recurrir —abogado, arquitecto, tasador— cuando aparece un problema. Vendiendo solo, ese problema es enteramente tuyo.

Nuestra comisión se paga al cerrar, no antes. Si la operación no se concreta, no hay cobro.

Sí. Martinez & Asociados trabaja con corredores asociados en todo Santiago y a nivel nacional, y participa en redes de canje entre corredores. Felipe Martinez es corredor, dueño y CEO, y deriva cada requerimiento al especialista de su equipo —abogados, arquitecto calificado, tasadores— según lo que el caso necesite.